Ti confesso che questa è una delle frasi che sento più spesso, detta con assoluta sicurezza: “Ho scelto la cedolare secca, quindi l’IMU non la pago”. Suona logico, quasi rassicurante. Peccato che, nella stragrande maggioranza dei casi, sia proprio qui che nasce l’errore che poi porta a sorprese, acconti saltati e ravvedimenti.
Il punto chiave: cedolare secca e IMU non sono la stessa cosa
La cedolare secca è un regime fiscale che riguarda il reddito prodotto dall’affitto. L’IMU, invece, è un’imposta che riguarda la proprietà dell’immobile. Sono due binari diversi, e non si “annullano” a vicenda.
In pratica, scegliere la cedolare significa semplificare e cambiare il modo in cui paghi le tasse sul canone, ma non significa automaticamente smettere di pagare l’IMU.
E sì, la paga quasi sempre il proprietario, anche se la casa è affittata e anche se l’inquilino ci vive stabilmente.
Cos’è davvero la cedolare secca, e cosa sostituisce
La cedolare secca è un’opzione riservata alle persone fisiche che affittano immobili abitativi (categorie A/1-A/11, esclusa A/10). Se la scegli, sostituisce:
- IRPEF sul canone di locazione
- addizionali regionali e comunali
- imposta di registro e imposta di bollo su contratto, proroghe e risoluzioni
Questa è la parte “magica”: niente registro e niente bollo, e una tassazione a percentuale fissa sul canone.
Aliquote principali (2025-2026) in breve
- 21% per contratti a canone libero (tipico 4+4) e per il primo immobile in affitto breve (sotto i 30 giorni)
- 10% per canone concordato (in molti comuni ad alta tensione abitativa)
- 26% per affitti brevi dal secondo al quarto immobile (entro il limite di 4 unità, se non in forma imprenditoriale)
Un dettaglio che spesso sfugge: se l’immobile ha più proprietari, ciascuno decide per la propria quota. Chi opta per cedolare beneficia dell’esenzione da registro e bollo solo sulla propria parte, in alcune situazioni il bollo resta dovuto sul contratto.
L’errore sull’IMU che fanno tutti: “cedolare secca = IMU zero”
Eccolo, l’equivoco. La cedolare secca “sostituisce” imposte sul reddito da locazione e alcuni costi sul contratto, ma non tocca l’imposta municipale sull’immobile. Per capire perché, basta una frase semplice: la cedolare tassa ciò che incassi, l’IMU tassa ciò che possiedi.
Quindi l’IMU resta dovuta anche se:
- l’immobile è affittato con cedolare secca
- l’inquilino ha messo la residenza nell’immobile
- il contratto è regolare e registrato
L’immobile non diventa “abitazione principale” del proprietario solo perché è abitazione principale dell’inquilino. Per la disciplina dell’IMU conta dove vive e risiede il proprietario, non il conduttore (salvo casi particolari previsti da norme e regolamenti locali).
Se vuoi approfondire il significato e il funzionamento dell’imposta, il riferimento essenziale è IMU.
Quando puoi pagare meno IMU (ma non grazie alla cedolare)
Qui vale la regola d’oro: eventuali agevolazioni IMU dipendono da requisiti specifici e spesso anche dal Comune.
Alcuni casi frequenti:
- canone concordato: spesso può dare una riduzione dell’IMU (non un’esenzione automatica)
- immobili considerati “di lusso” (A/1, A/8, A/9): in genere hanno regole più rigide e niente scorciatoie
- assimilazioni e agevolazioni locali: variano molto, e conviene sempre controllare la delibera comunale
Il punto è semplice: l’agevolazione, se esiste, nasce dal tipo di contratto o da condizioni specifiche, non dal fatto che tu abbia scelto la cedolare come regime di tassazione del canone.
Registrazione del contratto: cosa cambia davvero con la cedolare
Un altro motivo per cui nasce confusione è che la cedolare fa sparire alcune spese “visibili” e allora si pensa che sparisca tutto.
- Senza cedolare: imposta di registro (di solito ripartita al 50% tra locatore e conduttore) e bollo (spesso a carico del locatore)
- Con cedolare: niente imposta di registro e niente bollo per la durata del contratto, comprese proroghe e risoluzioni
Attenzione però: spese come quelle di agenzia o accordi accessori non sono “azzerate”, si gestiscono per accordo tra le parti.
La checklist per non sbagliare (e non inseguire scadenze)
- Verifica se l’immobile, pur affittato, resta soggetto a IMU nel tuo Comune.
- Se hai un canone concordato, controlla se esiste una riduzione e come richiederla.
- Non dare per scontato che la residenza dell’inquilino cambi il tuo status IMU.
- Segna le scadenze: acconto e saldo arrivano anche con la cedolare.
Alla fine, la verità è quasi liberatoria: la cedolare secca è ottima per semplificare e rendere prevedibile la tassazione del canone, ma l’IMU è un capitolo a parte. Se li tieni separati nella testa, eviti l’errore più comune e ti giochi tutto con molto più controllo.
